是「增量共享」的,局長閣下!

土地供應短缺問題,一直窒礙香港社會經濟發展。自上屆政府以來,都在着力尋求解決方案。其中「明日大嶼」願景本來是長遠解決土荒的良方,且處於戰略位置;無奈香港建造成本高昂,填海及交通基建的投入龐大,在預計香港未來10年將面臨結構性財赤的情況下,項目能否起動已成疑。

倘若不填海,剩下來只有劍指有潛力提供10000公頃可開發土地的新界。資料顯示,四大地產商在新界坐擁1000多公頃土地;政府尋求公私營合作,釋放此等土地開發潛力,表面看來算是順理成章。

特首林鄭月娥早於去年的《施政報告》提出「土地共享先導計劃」(下稱「計劃」)的構思,唯項目細節姍姍來遲,發展局到本年11月26日才終於向立法會發展事務委員會公布及講解詳情。立法會文件顯示,政府明年初開始接受「計劃」的申請,為期3年,獲批申請涉及的私人土地總數上限為150公頃。

計劃誘因不足與支援不夠

「計劃」鼓勵私人土地業權持有人提出綜合發展方案;由私人或政府提供改善道路工程和渠務基建,以及社區設施的配套,而發展商須向政府奉獻七成因擴展容量而獲取的新增樓面作為公共房屋用途。故此,筆者認為「計劃」首先要「正名」,讓公眾準確掌握「計劃」的精髓,其實是「增量共享」,而非「土地共享」。

斟酌構思,筆者認為,「計劃」提供給私人發展商的誘因嚴重不足。首先,四大地產商持有的私人土地,是經過多年累積的併購,得來不易。倘若他們已經全部統一好業權,而又企圖作「低密度」住宅為主的發展意向,早就自行向城規會申請更改土地規劃用途。然而,「計劃」並沒有就收回一些「有問題」或「不合作」的土地時提供協助,卻只針對已自行整合、統一業權的土地。

舉個例子,如果私人發展商已擁有50000平方米土地(規模不小的540000平方尺),而目前准許容積率為0.4,即所准許樓面面積為20000平方米。「計劃」要求新增樓面面積不能少於50000平方米,即地主要奉獻其中的35000平方米給政府,地主得15000平方米,連同原來的20000平方米,即共35000平方米,彼此平分秋色。這樣會對地主有吸引力嗎?切割一塊土地給政府建高密度公共房屋,影響樓盤檔次而只是獲得額外75%新增樓面面積(15000/20000),大家認為他們會願意嗎?

另一可能令發展商卻步的要求是,「計劃」規定,倘若地主方案未能完成城規程序而最後未能簽訂契約修訂/換地協議,則有關同一私人用地的修訂土地契約申請將在其後5年不獲受理。此緊箍咒勢令發展商申請前多添一重顧慮。

再者,此「切割」土地安排,完全是典型「政務官 + 測量師」的「定量思維」產物。海外有許多例子,在一個共融的社區內,不同收入階層的住戶,不會分別居住於完全隔離的區域中。政府方案只考慮行政及管理方便,漠視城市設計所帶來宜居共融社區的可能,完全忽略「質」的考慮。筆者建議,公共房屋部分可融入類似從前的PSPS(私人參建居屋計劃),讓發展商一併提供。

新界發展應作全盤考慮

新界擁有10000公頃可開發土地,政府應該作通盤考慮,把整個新界納入一個大棋盤,整體規劃,並制訂區域人口分布布局、產業布局、交通設施布局、社區設施布局等。

筆者去年8月曾提出成立「新界優化發展局」的構想,讓新界的私人和政府土地作更有機的結合發展。(詳見《信報》2018年8月4日的拙作)。按比構想,政府以一年時間,讓所有私人土地業權人提出最理想的開發方案,當中能提供公共房屋者將獲特殊加分優先考慮,並給予政策支持。假若他們在一年內放棄提出方案,政府則作類似「新發展區」(NDA)模式去全盤規劃新界此「萬頃荒田」,並引用《收回土地條例》收回相關的私人土地。在香港,土地資源那麼稀缺的今天,一個符合整體社會利益和規模經濟效益的綜合發展規劃,應該是符合「公眾利益」、適合「公共用途」的定義。況且根據《收回土地條例》第19條和第16條,政府此尚方寶劍是有根有據的。配合適當足量的補償、有效真誠的公眾參與,市民理應不太抗拒「新發展區」發展模式。筆者期待政府吸納意見,推出優化版「增量共享先導計劃」,早日發揮協同作用,有效局部解決香港土荒屋荒問題。

原刊於《信報》,本社獲作者授權轉載。

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