Sing Tao Daily 星島日報 (A15) – 16 September, 2017

「活化工廈」第二波 應注重社會效益

  「活化工廈」計畫是港府在一○年四月實施的政策,容許十五年以上樓齡的工廈業主,免補地價將整幢工業大廈改裝活化,作多種用途如寫字樓、酒店、藝術工作室等。

  在此計畫下,政府合共批出一百五十一份申請,涉及近二千萬方呎樓面。如此龐大的樓面面積,以呎價五千元粗略估算,涉及近一千億元的免補地價金額。可是,這昂貴的政策不單止肥了工廈業主,更令原來舊工廈的租客被逼遷,要付出比以前更高昂的租金,去租用其他單位。

  今年初政府在處理Hidden Agenda 事件上引起的爭議,在一定程度上亦源於工廈使用者在活化工廈推行以來堆積的不滿。這項政策原意是通過鼓勵活化舊式工廈,提供更多改裝完善的樓面,配合香港不斷轉變的社會及經濟需要。可是,原本預期可以因政策受惠的文化產業界,卻紛紛投訴業內單位因租金飛漲而被逼遷離。

設社區設施優先考慮

  時任發展局局長陳茂波於一五年八月十六日宣布,「活化工廈」計畫將於一六年三月三十一日告終。事隔兩年,特首林鄭月娥於本年八月十五日提出要有新思維處理工廈政策,「活化工廈」政策第二波,似有下定決心捲土重來之勢。

  如果「活化工廈」政策復活,就必須以社會效益為依歸,在細節上全面考慮社會需要。

  從前的計畫,肥了業主,苦了租客。改裝後的工廈多為寫字樓、商業、酒店等,物業經「紳士化」後,價值飛升,業主盆滿鉢滿,但一般市民根本沒有獲得任何好處。

  新的「活化工廈」政策應加入要求,擬改裝的工廈如果設置社區設施、例如地區傳統行業鋪位、非牟利機構辦公室、舊物回收轉贈中心等,將會獲得優先考慮。如荃灣南豐紗廠的改建,承傳了該區以往作為紡織之都的歷史,改建為融合藝術文化、創意產業及培訓初創企業的基地,同時考慮到周遭社區需要,提供讓公眾休憩的公共空間,便是值得鼓勵的活化項目。

  如果大廈以創意工業為主題活化,則須限制頭十年的租金,須以優惠價錢,如規定以市價的某個百分比,租給這些產業族群。這樣的話,政府為推動活化工廈免除的補地價金額,將較公平地分配給業主以外的其他群體。

「工業」用途擬重新定義

  Hidden Agenda事件帶出的另一爭議,是相關條例過時,現時使用工廈的行業與使用工廈的方式已與當年大相逕庭。當局應給「工業」用途重新定義,可讓更多的行業可以在符合消防安全、結構安全與環境衞生要求下,在工廈名正言順地營運,間接地幫助了相關行業發展。這樣亦可減輕寫字樓甚或商鋪強勁需求帶來的壓力。

  此外,政府必須限制部分改裝後的工廈不得分拆業權出售。工廈經過改裝,其租金價值定必較原來的更高,業主物業資產有所升值。上述建議防止業主分拆短售圖利,讓市場上有較穩定的出租物業供應。

  新「活化工廈」政策應容許符合安全、衞生要求的個別單位通過活化計畫改裝。此舉措不需要單位業主向城市規劃委員會申請更改用途,以臨時豁免書形式,准許擬更改用途。過去,很多賓館都獲發牌在商業樓宇中經營,同樣未見其符合城市規劃要求。此舉將增加政策的靈活性,讓更多的非整幢單位業主也能受惠於此政策。

  總結,當今香港社會貧富懸殊差距較大;任何政策,如果只肥富餓貧,必定加深民怨。新的「活化工廈」政策,如果多些考慮社會效益,將資源及實惠更公平地分配給各階層,定必獲市民普遍歡迎,有利社會和諧。

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