Hong Kong Economic Journal 信報 (A17) – 9 September, 2017

活化工廈第二波需四個考慮

活化工廈計劃是港府自2010年4月實施的政策,容許15年以上樓齡的工廈業主,免補地價把整幢工業大廈改裝活化,作多種用途如寫字樓、酒店、藝術工作室等。

根據資料顯示,截至2016年底,政府合共批出151份申請,涉及近2000萬平方呎樓面。如此龐大的樓面面積,粗略估算涉及近1000億元的免補地價金額。然而,這個政策只肥了工廈業主,原來舊工廈租客現今卻要付出比以前更高昂的租金,租用其他舊工廈。

冀資源更公平分配

時任發展局局長陳茂波於2015年8月16日宣布,活化工廈計劃將於2016年3月31日告終;事隔兩年,特首林鄭月娥於本年8月15日提出要有新思維處理工廈政策,活化工廈政策第二波似有山雨欲來之勢。

筆者認為,如果活化工廈政策復活,要考慮4個主要方面。

一、要側重社會效益

如前所述,從前的計劃只肥了業主,苦了租客。改裝後的工廈多為寫字樓、商業、酒店等,經「紳士化」後,物業價值飛升,一般市民根本沒有從政策中獲得任何好處,亦是其為人詬病的一大原因。

建議新的活化工廈政策加入要求,擬改裝的工廈如果設置社區設施、地區傳統行業舖位、非牟利機構辦公室、舊物回收轉贈中心等,將會獲得優先考慮;如果以創意工業為主題的整幢大廈,則須規定頭10年的租金,以優惠價錢,租予這些產業族群。這樣的話,免除的補地價金額將較公平地分配予業主以外的其他群體。

二、限制部分改裝後的工廈不可以分拆業權出售

改裝後的工廈,租金價值定必比原來的更高, 物業資產亦有所升值。上述建議防止業主分拆短售圖利,讓市場上有較穩定的出租物業供應。

三、重新給「工業」用途定義

這舉措可讓更多的行業,容許在工廈名正言順地進行其營運;這樣亦可減輕寫字樓甚或商舖的強勁需求壓力。

四、容許非整幢單位改裝活化

新政策應容許符合安全、衞生要求的個別單位申請活化計劃。此舉措不需要單位業主向城市規劃委員會申請更改用途,以臨時豁免書形式,准許擬更改用途。過去,很多賓館都在商業樓宇中獲得發牌經營,亦未見其符合城市規劃要求。此舉措讓更多的非整幢單位業主也能享受到政策優惠。

總結,當今香港社會貧富懸殊差距較大,任何政策,如果只肥富餓貧,只會加深民怨。新的活化工廈政策,如果多些考慮社會效益,把資源和實惠更公平地分配予各階層,定必受市民普遍歡迎, 有利社會漸趨和諧。

張量童_香港建築師學會會員

文章只代表個人意見,不代表香港建築師學會立場。

#張量童 #時事評論 #建築思話 – 活化工廈第二波需四個考慮

Leave a Reply