Sing Tao Daily 星島日報 (A18) – 15 January, 2015

借「陽宅」規管「陰宅」銷售

置業是人生的重要投資,所以政府對住宅物業的管理和買賣,無論一手或二手,都有非常嚴格的規管。但對於骨灰龕位,即所謂「陰宅」的銷售和經營卻長期缺乏規管。直至傳媒廣泛報道多個非法龕場的存在,政府才於去年推出《私營骨灰安置所條例草案》,引入發牌制度,而草案現正在立法會法案委員會審議中。其實今次立法是很好的契機,通過行業改革,讓市民及消費者得到更大保障,並一併解決骨灰龕位不足的問題。但法案本身的問題、漏洞甚多,若不加以修正,恐怕只會令不當商人有機可乘,趁立法前賺取最後一桶金。

龕場無力補地價淪非法

筆者從事土地開發建設多年,亦曾參與數個獲得規劃批准和合乎地政標準的骨灰龕場發展項目,對行業情況有一定理解。由於行業長期缺乏規管,故草案設立了長達六年的寬限期,讓骨灰龕場的經營者,有足夠的時間改善設施和營運,以符合法例要求,但期間不能出售新的龕位。然而,問題在於政府自己並沒有一張很完整的骨灰龕場清單,只靠由去年六月設立的自願通報制度來收集資料。於是,那些不可能符合發牌標準的龕場自然不會申報,反而趁於寬限期內盡快出售龕位,然後結業。據筆者所知,不少龕場根本不打算領牌,並已加強銷售,趕快奪金而逃。

非法龕場不考慮領牌,可歸咎於高昂的補地價成本。由於場主已賣出大部分「非法龕位」,缺乏新收入來源,所以無能力通過補地價成為合法龕場。政府若想避免成千上萬個靈位因龕場結業而遭集體逼遷,或可考慮豁免補地價或提供適度折扣,給現時違規的龕場生存空間。然而,採取這種非常措施亦會衍生其他難題。一方面,新建而符合法例和地政標準的龕場亦應享有相同優惠,令政府難以避免官商勾結、利益輸送等指控。再者,此刻社會仍為房屋供不應求而煩惱,公眾一定會將補地價優惠看作變相平價賣地,有重「陰」輕「陽」之虞。

其實,今次法案的覆蓋範圍比較狹窄,只着重於土地使用和設施上的規管,並沒有對龕位的銷售詳作規範。當局理應一併考慮引入銷售監管,要全部龕場經營者將某個百分比的銷售收入撥入獨立的維修和管理基金,以免龕場他日突然結業而導致場地無人打理,淪為鬼城。此外,政府亦可推出像樓宇買賣般的標準龕位契約,對消費者有更大保障。

為地契到期時詳訂安排

政府又應對骨灰安置所的土地契約,在五十年後到期時的安排詳訂具體條文。這做法可杜絕不法商人到時終止消費者的龕位使用權而重新轉售他人。建議到時龕位使用權擁有人,可參照地主的補償支付模式,按比例向政府每年交地稅。

事實上,只要管理完善和設計現代化,龕場並非甚麼陰森恐怖的鬼域,而是社區設施的一部分。外地不少龕場設有圖書館、博物館、展覽廳以至演講室,讓後人懷緬先人過去,反思未來。政府應在這方面多作教育宣傳,讓市民大眾不致擔心龕場會帶來不安情緒甚或影響他們的房價。

我們的長官可否不要「頭痛醫頭,腳痛醫腳」,而把目光放遠一點,以規管「陽宅」的方式處理「陰宅」的經營銷售?

張量童

民間智庫博匯召集人

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