Hong Kong Economic Times 經濟日報 (A42) – 2 December, 2013

新換地制度 重建舊區增供應

政府對解決住屋問題的決心,在《長遠房屋策略諮詢文件》中可見一斑,可是當局或許仍欠缺一些大膽的思維和方法。其實,要增加房屋供應,除了積極發展新土地外,設法加快舊區重建亦是重要一環。

 

近期不少樓齡頗新的商住大樓,例如銅鑼灣的新寧廣場及其服務式住宅,以及鰂魚涌常盛大廈,都被業主發展商重建以換取更多發展空間和回報。

 

業權分散用盡地積比 欠誘因

但另一邊廂,在北角、深水埗以至土瓜灣一帶,不少樓齡五、六十年的住宅大廈,卻因地積比率用盡和業權太分散,而令重建計劃乏人問津。這些樓宇普遍維修欠佳,且樓齡頗高,倘再不處理,將來必成市區危樓。雖然如此,市建局並沒有提供太多誘因對上述樓宇進行重建,這可歸因於以下幾點:除了收樓麻煩外,地積比率亦因為用盡,而沒有多大重建發展價值,此外市區尚有很多其他重建項目可以進行,承建商拒絕捨易取難實在可以理解。

 

購樓宇業權 換取新開發土地

令人關注的是,這些殘舊樓宇大多在旺區一帶,佔用着彌足珍貴的土地資源,實應加以好好利用,騰出土地以加快市區更新。事實上,要解決此問題並不太困難,關鍵在於政府當局是否有採用新思維的決心。

 

筆者建議政府可考慮推行「土地權益轉換制度」,讓發展商購入這些樓宇的業權,然後向政府換取新開發土地投標時的一定比例的樓面呎數,例如新界東北和洪水橋。

 

有效分配用地 提升生活質素

筆者所言的換地制度,概念上與回歸前的「換地權益書」(Letter A / B)有點相似,不同的在於此乃應用於市區更新發展。在具體操作上,政府可把計劃目標鎖定為某些符合特定條件的舊樓。發展商在收購這些樓宇單位後,可向政府提出申請換地權益。當發展商換地權累積至一定數量後,便可換取新開發土地。

 

同時,政府可將收集所得的大部分目標樓宇單位,作自行重建或交予市建局重建。此構思的好處是,發展商毋須經年累月收購整幢業權分散的大型舊樓;另一方面,將物業轉給政府,並由政府替這些地區的市區更新,將實踐了城市規劃困難但重要的第一步。

 

若此構思成功落實推行,政府將可有效重新分配市區用地,增加市區新土地供應,部分更可作社區設施用途或減低舊區人口密度。有人或會質疑這樣會增加政府的財政負擔,可是綜觀全局,此舉將可有效增加城市中心區土地供應,協助提升城市生活質素,對全港市民而言皆是福音。雖然措施推行的細節或仍須進一步研究和討論,但最重要的是要敢於想像,若把事情都困在既有的框架,問題將永遠也解決不了。

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